Waarom je maximale hypotheek nooit hoger mag zijn dan de marktwaarde van een woning

Als hypotheekadviseur krijg ik vaak de vraag waarom je maximale hypotheek nooit hoger mag zijn dan de marktwaarde van de woning die je wilt kopen. Dit is een belangrijke regel die in Nederland is vastgelegd om jou als koper, maar ook de bank, te beschermen tegen financiële risico’s. Hieronder leg ik uit wat deze regel precies inhoudt, waarom deze er is, en hoe je met de bijkomende kosten omgaat.

Wat betekent de marktwaarde van een woning?

De marktwaarde van een woning is het bedrag dat een onafhankelijke taxateur bepaalt als reële waarde van de woning. Dit bedrag wordt gebaseerd op vergelijkbare verkopen in de omgeving, de staat van de woning, en andere relevante factoren. Je eerste huis kopen betekent dat je vooraf de taxatie moet weten i.v.m. eigen geld

Het is belangrijk om te begrijpen dat de marktwaarde niet hetzelfde is als de koopprijs. De koopprijs is wat jij en de verkoper overeenkomen, maar deze kan hoger of lager zijn dan de marktwaarde. De bank hanteert echter de marktwaarde als leidraad bij het bepalen van de hoogte van jouw hypotheek. Let op, is de koopsom lager dan de marktwaarde dan telt het laagste bedrag.

Waarom mag je hypotheek niet hoger zijn dan de marktwaarde?

Stel je koopt een woning voor €300.000, maar de marktwaarde blijkt €280.000 te zijn. Als de bank jou een hypotheek zou verstrekken op basis van de koopprijs (€300.000), zou je meer lenen dan de woning daadwerkelijk waard is. Dit brengt risico’s met zich mee:

• Mocht je de woning in de toekomst moeten verkopen, dan krijg je mogelijk minder terug dan de hypotheekschuld. Dit noemen we een restschuld.
• Overfinanciering kan leiden tot hogere financiële lasten dan nodig, wat de kans op betalingsproblemen vergroot.

Door de hypotheek te begrenzen op de marktwaarde, voorkom je dat je meer leent dan de woning daadwerkelijk waard is.

De Nederlandse overheid en toezichthouders zoals De Nederlandsche Bank (DNB) hebben strenge regels opgesteld om consumenten te beschermen. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen voor je hypotheek. Dit betekent dat je de woning kunt financieren, maar alle bijkomende kosten zoals kosten koper (notaris, belasting, advies) moet betalen met eigen geld. Via Lexwonen hoeft dit niet. Bij hun is het mogelijk om een huis te kopen zonder eigen geld mits taxatie hoog genoeg is. Deze regels zijn bedoeld om financiële stabiliteit te waarborgen, zowel voor jou als voor het financiële systeem in Nederland.

De bank gebruikt de woning als onderpand voor de hypotheek. Als jij je hypotheek niet meer kunt betalen, kan de bank de woning verkopen om de schuld af te lossen. Door te beperken wat je kunt lenen tot de marktwaarde, verkleint de bank het risico dat er bij een eventuele verkoop een restschuld overblijft.

Wat betekent dit voor jou als koper?

Omdat je hypotheek niet hoger mag zijn dan de marktwaarde, moet je als koper rekening houden met extra kosten die je zelf moet betalen. Denk hierbij aan:

1. Kosten koper (k.k.): Dit omvat overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten.
2. Verbouwingen: Wil je meteen verbouwen? Dit kun je alleen financieren met een hypotheek als de marktwaarde na verbouwing voldoende hoog is (op basis van een taxatierapport).
3. Eventueel verschil tussen koopprijs en marktwaarde: Als de koopprijs hoger ligt dan de getaxeerde marktwaarde, moet je het verschil zelf bijleggen.

Wat kun je doen als je extra geld nodig hebt?

Als je niet genoeg eigen geld hebt om deze bijkomende kosten te betalen, zijn er een paar opties om te overwegen:

1. Sparen vooraf: Dit is de meest verstandige aanpak. Zorg dat je voldoende spaargeld hebt om de kosten koper en eventuele verschillen tussen koopprijs en marktwaarde te dekken.
2. Familiehulp: Ouders kunnen onder voorwaarden een belastingvrije schenking doen om te helpen bij de aankoop van een woning.
3. Onderhandelen over de koopprijs: Als de marktwaarde lager is dan de vraagprijs, kun je proberen te onderhandelen met de verkoper om dichter bij de marktwaarde uit te komen.
4. Creatieve oplossingen voor verbouwingen: Overweeg om geplande verbeteringen uit te stellen totdat je eigen middelen hebt opgebouwd.

Een voorbeeld ter verduidelijking

Stel je koopt een woning voor €310.000 en de marktwaarde wordt getaxeerd op €300.000. Je kunt dan een maximale hypotheek van €300.000 krijgen. Het verschil van €10.000 (en de kosten koper, bijvoorbeeld €15.000) moet je uit eigen middelen betalen. In totaal heb je in dit voorbeeld dus €25.000 eigen geld nodig.

Conclusie

De regel dat je hypotheek nooit hoger mag zijn dan de marktwaarde is bedoeld om jou te beschermen tegen overfinanciering en financiële problemen in de toekomst. Het zorgt ervoor dat je niet meer leent dan wat de woning daadwerkelijk waard is, en dat je voorbereid bent op de extra kosten die komen kijken bij het kopen van een huis.

Wil je advies over hoe je jouw financiën het beste kunt plannen voor een woningkoop? Neem gerust contact op, dan kijken we samen naar jouw mogelijkheden en financiële situatie! Bel 7 dagen per week met 06-83944458, Lexwonen.